Все чаще людям приходится покупать жилье с обременением. Почему так происходит, в чем особенности этого вида недвижимости? Каким обременение может быть, что оно собой вообще представляет? Если в квартире прописаны другие люди, помимо продавца (хозяина), они же являются и собственниками (тоже), то можно ли такой жилой объект продать? Об этом будет сегодняшняя статья.
Если собственник один, но есть еще прописанные люди, то продать данное имущество труда не составит. Ведь весь пакет документов у одного человека, который и наделен правами на квартиру. Неважно совсем, сколько еще человек там проживает или вписано. Но, безусловно, продавец (собственник) должен хотя бы в известность поставить остальных, чтобы они смогли за определенный период времени найти себе подходящее, другое жилье. На улицу людей просто так не выгоняют. Поэтому обычно, когда человек собирается провести операцию с недвижимостью (продать, сдать или обменять), остальных он вводит в курс дела.
Покупая квартиру с обременением, можно сэкономить денег. Но этот вариант приобретения жилья подойдет не всем. Жилой объект может находиться и в процессе наследования. В этом случае законность продажи ставится под большой вопрос. Само по себе оформление наследства – процесс не быстрый, все может завершиться в течение шести месяцев, а может затянуться на год, даже два. Вступление в наследство обычно проходит в три этапа: родственники умершего заявляют о себе, приходят к нотариусу, дело о наследстве открывают, спустя шесть месяцев (если ничего не произошло, не появились еще наследники) дело можно закрыть. Каждый получит свою долю. Наследство по завещанию – самый простой вариант. Обычно все имущество умершего (движимое и недвижимое) получает тот, кто указан в документе. Завещание зачастую пишется на конкретного человека. Это не обязательно родственник скончавшегося, может быть и просто знакомый, друг, даже сосед по лестничной площадке. Наследование по закону имеет иные особенности. Юрист по наследству может подробно проконсультировать по данному вопросу.
А если квартира вами не наследуется, а вы просто решили приобрести себе жилье, то здесь правила немного меняются. Важно знать особенности приобретения жилого объекта, имеющего обременение. Люди сейчас все чаще берут кредиты, это происходит даже при покупке мелкой бытовой техники. Что уж говорить о покупке жилья! Это стоит немало, да и заработная плата в нынешнее время оставляет желать лучшего. Поэтому приобретение квартиры в кредит – основной вариант, который граждане используют. Если на квартире висит обременение, она будет стоить несколько дешевле, чем новая площадь без обременения.
Ипотечное кредитование сейчас набрало обороты. Это очень удобно, с одной стороны. Но если присмотреться, все проанализировать, то вы, как собственник, не являетесь таковым по документам. Жилье будет в собственности у банка до тех пор, пока весь ипотечный кредит не будет закрыт. Ипотека – тоже своего рода обременение. Не каждый захочет связываться с покупкой недвижимости, за которую еще ипотеку не выплатили.
Если вы решили приобрести квартиру в ипотеку, то не будете полноправно ей владеть, пока всю сумму банку не выплатите. Жилье дается вам под залог, в случае неуплаты ежемесячных платежей банк может распорядиться данной недвижимостью по своему усмотрению.
Важные детали подобных сделок
Если любой объект недвижимости находится под обременением, то в соответствующих инстанциях данный факт обязательно должен быть зарегистрирован. В государственном Реестре регистрируются и хранятся сведения обо всех объектах. Бывает, что некоторые недобросовестные продавцы не хотят ставить покупателя в известность об обременении квартиры, но скрыть сей факт не получится. На все есть документы, регистрация таких данных. Потенциальный покупатель может все узнать. Опытные юристы по недвижимости помогут такое сделать. Ведь никому не хочется приобрести квартиру, заплатить за нее, начать там жить, перевезти вещи, а потом узнать, что есть некоторое обременение.
Чтобы обременение с жилья сняли, нужно полностью оплатить кредит, всю сумму погасить, оформить необходимые документы. Договор о снятии любого обременения должен быть у хозяина квартиры (продавца) на руках. Есть правоустанавливающие документы на квартиру, в договоре указано, что обременение было снято. Ипотечное кредитование тоже может быть разным. Есть категории, когда банк предоставляет возможность погасить всю сумму, не дожидаясь срока окончания договора. Например, вы брали ипотеку на восемнадцать лет, но неожиданно появилась возможность закрыть кредит раньше. Если в договоре прописаны такие условия, то погасить полностью ипотеку будет возможным. Тогда и общая сумма за недвижимость (переплата) будет ниже. Ведь ипотека – это, с одной стороны, удобно. Не надо сразу вваливать миллионы, но с другой стороны – общая стоимость квартиры после погашения подобного кредита существенно возрастет. Процентная ставка по ипотечному кредитованию сейчас достаточно высока. Будущие собственники (а они правами не обладают, пока кредит не погашен) переплачивают приличные суммы, приобретая квартиру в кредит.
Какие проблемы могут возникать?
Как бы все ни было понятно и прозрачно, определенные проблемы с покупкой жилья с обременением могут все-таки появиться. Лучше о них знать заранее, нежели потом разгребать негативные и возможно продолжительные последствия. Приведем простой пример. Человек намеревается приобрести квартиру, вносит деньги (предварительно оставляя их в ячейке банка), а потом продавец меняет свое решение, отказывается продавать жилье. А все дело здесь в том, что документы насчет снятия обременения с квартиры уже оформлены, обратного хода нет. Сделка разваливается, что делать, чем грозит такая постановка вопроса?
Покупатель жилого объекта в этом случае должен подать иск на продавца и потребовать либо возмещения материального (а иногда и морального) ущерба, либо сделку нужно аннулировать. Судья уже, взвесив все за и против, принимает законное решение. Дабы таких казусов не возникало, опытные юристы по недвижимости советуют брать задаток. Тогда и дело уже наполовину сделано, проблем быть в будущем не должно. Себя надо в любом случае страховать. Меры принимать стоит до того, как проблема образовалась. Ведь лучше неприятности предотвратить (хотя бы попытаться это сделать), нежели потом разгребать.
Если говорить о судебных заседаниях, которые будут необходимы для решения подобных вопросов (пример приведен выше), то времени на все может уйти очень много. Порой судебные тяжбы длятся годами, это очень утомляет, выводит из себя. Никакой квартиры впредь, получив такой комок проблем, покупать не захочется. Поэтому важно всегда быть осторожным не только в вопросах получения наследства (не важно, по закону или согласно завещанию), но и при попытке приобрести жилье с обременением. Если вы не доверяете таким процедурам, лучше купить квартиру любым другим способом. В крайнем случае, ипотеку всегда можно взять, если вам так хочется иметь собственное жилье.