Если у любого недвижимого объекта несколько собственников, то он считается общим. Собственность может быть как долевой, так и общей (если доли не были обозначены). Любая доля в жилом объекте – это право данной частью недвижимости пользоваться или распоряжаться по своему желанию. Бывают такие примеры, когда доли выделены согласно законодательству, но в реальности их никак не обозначить. Ведь в квартире не проведешь черту, где начинается, а где заканчивается чья-то собственная территория. Если есть свидетельство о праве на собственность, то в этом документе прописаны части каждого владельца. Это может выглядеть, как одна третья часть, одна вторая или одна шестая.

Если человек, имеющий определенную часть от квартиры, является долевым собственником, пожелает свой уголок продать, то сделать это, конечно, возможно, но на определенных условиях. Преимущественное право покупки имеет место в данной ситуации. Все собственники жилых помещений, если их несколько, обязаны об этом определении знать. Если же доля уже была выделена в натуре, то права никакие соблюдать не придется, продать свою часть можно спокойно, закон при этом нарушен не будет.

Что такое преимущественное право на покупку жилья?

В статье 250 Кодекса России четко выделено и прописано: когда собственник имеет часть лишь от квартиры, он собирается ее продать, то первыми претендентами на покупку будут, естественно, остальные собственники. Сначала человек должен им предложить выкупить свою долю. Они могут это сделать на законных основаниях. Продавец своей части, он же – один из собственников жилья, должен четко убедиться в том, что остальные владельцы в курсе продажи этой части квартиры. Они могут выразить свое согласие или несогласие по поводу данной сделки, могут и сами выкупить долю и стать полными собственниками данного жилого объекта.

Если же остальные собственники не выражают своих интересов в отношении данной доли, то должны это подтвердить. Когда долю получают в наследство, то вступление в наследство должно произойти за полгода после смерти самого наследователя. Принятие наследства осуществляют родственники всех очередей. Это может быть наследство, полученное по закону или по завещанию, если данный документ был умершим при жизни составлен и заверен нотариусом без всяких нарушений. Получение наследства проходит быстро, если нет никаких подводных камней.

Вернемся же к долевой собственности и ее разделу. Если этот жилой объект вам не в наследство достался, то его можно продать (собственную часть) или попытаться выкупить часть других собственников. На одной территории не родные друг другу люди обычно жить не соглашаются. Если никто из собственников не желает покупать доли друг у друга, то в силу вступает другой закон – продажа части собственности посторонним людям. Но перед тем как продавать свою часть квартиры кому-то, нужно получить документ, заявление от остальных собственников, что они выкупать вашу долю не будут, против продажи ничего не имеют.

Письменный отказ от покупки части недвижимости нужно обязательно получить. По телефону данные вопросы никогда не решаются. Только когда остальные собственники оформили данный отказ, можно приступать к продаже своей доли недвижимости. Сделать это можно очень быстро, никаких больше сроков ждать не придется.

Если все собственники не являются родственниками, не находятся в положительных, добрых отношениях, то продажа одной из долей может иметь некоторые отягощения. В этом случае у нотариуса придется одному из собственников (кто хочет свою часть продать) оформить договор, соглашение, которое он вышлет всем остальным собственникам, что квартира будет выставлена на продажу, ее часть. Посвятить остальных собственников в суть дела обязательно нужно.

В письменном предложении о покупке вашей доли нужно указать сам объект, все данные о нем, размер вашей доли, адрес квартиры, цену, которую вы хотите за свои метры и всю остальную важную информацию. Если вы хотите продать сразу, получить деньги быстро, то эту деталь важную тоже нужно указать. Если возможна рассрочка или иной способ приобретения вашей доли – вы его предлагаете. Все должно быть нотариально заверено, подписи и печати тоже необходимы. Ведь подобный договор-предложение является официальным документом, имеющим юридическую силу.

Письмо это является очень важным, имеет особую ценность. Поэтому, если вы отправляете данный документ по почте, то нужно оформлять его заказным с уведомлением. Важно убедиться, что остальных собственников лично уведомили о намерениях ваших продать свою долю сначала им, а потом и кому-то другому. Но сроки для этого действа строго установлены и регламентированы законом. Если спустя месяц нет ответа от иных собственников, что они согласны или отказываются от приобретения вашей доли, то вы, как действующий собственник, имеете все права ее автоматически продать другому человеку. Доказательства: опись, печать об отправке письма, уведомление о доставке его до адресата вы прилагаете. Но важно, что долю свою вы можете продать только по сумме, что вы указали в письме-уведомлении. Другой цены здесь не может быть. В противном случае другие собственники могут написать заявление в суд, что их права были нарушены, цена за долю изменилась. Но, когда вы смогли продать свою долю за сумму, гораздо большую, нежели назначали изначально – разговор совсем другой. Тогда закон на вашей стороне. Уменьшать сумму нельзя. Одним – одна цена, другим – ниже. А если получится увеличить и продать – дело ваше.

Если собственник, решивший продать свою часть жилого имущества, цену снизил, то все остальные владельцы должны быть в письменной форме об этом факте осведомлены.

Отчуждение, особенности

Могут возникнуть сложности с продажей своей части жилого объекта в нескольких случаях. Например, если вы – владелец, который стремится продать свою долю, не знаете ничего о других владельцах: ни где они проживают, ни как их найти, контактов нет. Тогда уведомление придется отправлять следующим образом. Если известен хотя бы один адрес одного из собственников, туда письмо со всеми важными деталями сделки и посылается. Если же собственников несколько, они все сразу желают выкупить вашу часть жилого объекта, то тогда сам продавец принимает решение, кому продать и по какой цене. Иногда и торги устраивают, кто больше даст.

Если продавец договорился с одним из собственников недвижимого объекта о его продаже (своей части), то ставить в известность иных собственников вовсе не обязательно. Это правило касается лишь тех случаев, когда продается доля от квартиры постороннему человеку, собственником не являющимся. Нотариус не должен посылать уведомление остальным собственникам, если часть квартиры продается одному из владельцев. Важно любую сделку, которую продавец и покупатель доли или квартиры произведет, официально зарегистрировать. В противном случае вся операция будет по законодательству недействительной.

Сколько стоит часть в недвижимом объекте?

Очень многие люди почему-то думают, что свою долю в квартире можно продать по ее рыночной стоимости, но это далеко не так. Разберем на конкретном примере: у вас есть квартира, которая стоит порядка трех миллионов рублей. Это будет ее рыночная цена. Доля в этом недвижимом объекте, к примеру, половина квартиры будет стоить полтора миллиона. Это – приблизительные данные, так хочет продавец. Он надеется продать свою долю за полтора миллиона. Но будет ли на деле сумма ровно такой? Вряд ли. Ведь доли в каком-то жилом объекте никому не нужны, их вообще редко покупают. Именно поэтому, самой удачной продажей было бы договориться с другим собственником выкупить у вас эту половину квартиры. Тогда еще шанс продать ровно за половину ее рыночной стоимости, то есть, за полтора миллиона сохраняется. Третье лицо, не имеющее пока к недвижимому объекту никакого отношения, за данную сумму часть квартиры вряд ли приобретет.

По закону доля может быть выделена в форме метража. То есть один собственник владеет двадцатью пятью метрами, другой – тоже двадцатью пятью. Но на деле получается, что одна комната больше размером, вторая – меньше. Один живет в одной комнате, второй – в другой. В натуре доли не будут равны. С квартирами и долевой собственностью на них дела обстоят сложней, нежели, например, с домами. Ведь дом на две семьи сделать очень даже просто, с двумя отдельными входами и выходами, перегородками и прочими атрибутами. Дом поделить равнозначно всегда можно.

Как еще можно решить вопрос с отчуждением?

Если, допустим, один из собственников недвижимого объекта осужден и сидит свой срок, то все вопросы отчуждения важно будет решать через начальника тюрьмы. Через этого человека будут передаваться все уведомления, организовываться встреча с работником нотариальной конторы и так далее. Иногда один из собственников сам не хочет получать или отвечать на полученные уведомления. Как же быть в таких случаях? Квартиру, часть свою в ней, все равно хочется второму собственнику продать. В этом случае он может оформить сделку через договор дарения. Она будет иметь такую же законную силу, как и договор купли-продажи; оспорить ее в суде, конечно, можно потом, но сделать это будет достаточно проблематично.

Сделка может быть притворной. То есть, под видом одной операции, например, купли-продажи, проводят другую – дарение недвижимого объекта или его части. Такую сделку признать недействительной очень сложно, важно, чтобы были доказательства, улики. В статье 250 Гражданского Кодекса есть подробности таких сделок. Как их отличить – подскажет опытный юрист по недвижимости.

Если подавать в суд, то ответчиками будут два человека – продавец доли в квартире и, собственно, покупатель. Размер государственной пошлины будет определяться исходя из суммы, которую покупатель заплатит продавцу за часть квартиры. Все убытки, расходы судебные оплачивать будут ответчики, то есть, продавец и покупатель пополам. Истец же тоже должен заплатить деньги. На определенный счет он обязуется внести конкретную сумму денег, которую укажет суд. Это нужно для того, чтобы убедиться в серьезных намерениях истца о покупке доли в квартире. Если же он сумму указанную не вносит, то и вся сделка признается недействительной. Суд даже может отказать в рассмотрении искового заявления.
×

Заказать звонок

Если по какой-либо причине Вы не можете нам позвонить, то воспользуйтесь услугой заказа «обратного звонка». Просто укажите свое имя, контактный номер, удобное время для звонка, и мы обязательно Вам перезвоним
Поля, отмеченные знаком * - обязательны для заполнения