Под термином обременение подразумевается покупка (так называемая) физическим лицом некоторых прав на определенный вид имущества. При этом человек может собственником данного жилого или нежилого объекта и не быть. Если же человек полностью владеет каким-либо видом имущества, то любое обременение, например квартиры, может быть не очень удобным, это вызывает определенного рода проблемы.
Имущество можно купить самостоятельно, в кредит или за наличные, а можно унаследовать. Вступление в наследство – обычный процесс, который занимает определенное время. Оформление наследства проходит в шесть месяцев. Сначала гражданин, родственник покойного, приходит в нотариальную контору, заявляет о себе и своих претензиях на все движимое и недвижимое имущество умершего, открывает дело о наследстве. А спустя полгода наследник все получает. Наследство по завещанию проходит по такому же сценарию, обычно все достается тому гражданскому лицу, кто указан в этом важном юридическом документе. Юрист по наследству может более четко и подробно разъяснить права и обязанности сторон.
Если же вы приобретаете жилье или другой недвижимый объект не по факту наследования, а сами, то правила будут несколько иными. Да, те же квартиры по ипотечному кредитованию сейчас доступны абсолютно каждому гражданину Российской Федерации. Но имущество с обременением берут не все. Это, безусловно, по цене будет более выгодным вариантом, но сколько проблем вы дополнительно получаете!
Если любой тип обременения того или иного жилого (нежилого) объекта сравнить с понятием наличие ограничений, то эти две вещи будут совершенно равнозначными друг другу. Обременение квартиры (дома, участка, капитального или металлического гаража) – это то же самое, что и ограничения. На слова верить продавцу не всегда можно. Это же посторонний для вас человек. Узнать, есть ли на квартире, которую вы, допустим, собираетесь приобрести, обременение, можно. Для этого достаточно обратиться в Регистрационную Палату. Сделав запрос, вы получите данные по тому или иному объекту. Обременение выделяют двух типов: то, что вынес суд, постановил; обременение согласно договоренности. Если говорить о видах ограничений (обременений), то они будут следующими: ипотечное кредитование, наложение ареста на все (или часть) имущества, наличие сервитута, договора об опеке или доверительное управление. Теперь разберемся в этом вопросе более подробно.
Ипотечное кредитование: особенности, возможности владельца, детали такого договора
Ипотечное кредитование – явный признак наличия обременения на тот или иной недвижимый объект. Обычно люди приобретают квартиры или загородные дома в ипотеку. Да, это удобно, быстро, довольно практично. Но, помимо сторон положительных, есть и отрицательные. Ипотека дается на несколько лет, а то и десятков лет! Все это время, пока сумма за квартиру (плюс проценты банку) не будет полностью закрыта, вы полноправным собственником квартиры или иного жилого объекта не будете. Есть такие договоры по ипотечному кредитованию, которые закрыть можно раньше срока. Допустим, ипотеку взяли на десять лет, но выдалась возможность погасить все намного раньше, выплатить остаток банку целиком. Тогда это удобно, да и переплата будет меньше. Когда берешь кредит по ипотеке, важно понимать, что квартира по итогу обойдется гораздо дороже, нежели была ее первоначальная стоимость. Ни один банк себе в убыток работать не будет, это надо обязательно понимать. Вы будете несколько лет выплачивать не только стоимость квартиры, но и проценты, положенные банку.
Если квартиру или другой объект недвижимости проводить по договору купли-продажи (это важная особенность), то она сразу становится полной собственностью гражданина. Документация в любом деле важна, а приобретение жилья – очень важный шаг в жизни любого человека. Если же квартиру взять по ипотечному кредиту, то хозяин (номинальный) может прописаться в ней, получить регистрацию. Это сделать законом не воспрещается. Если же вы приобретаете недвижимость по ипотеке, она будет с обременением, а потом хотите ее продать, то важно знать следующие нюансы. Новый покупатель, которого вы найдете, тоже будет проверяться банком (куда ипотеку платить) на платежеспособность. Ведь кредитору (в данном случае, это – банк) нужно полностью убедиться в том, что кредит по ипотеке будет закрыт. Организации не важно, кто именно будет выплачивать ипотечный кредит, закрывать всю сумму; главное, чтобы денежные средства поступали вовремя.
Что такое договор о ренте, его особенности
Сейчас стал популярным договор о ренте недвижимости. Это свидетельство заключается между собственником жилья и потенциальным покупателем, но второй должен обеспечить должный уход и пожизненное содержание первого. Приобретатель недвижимого имущества становится собственником сразу же после заключения договора. При этом денег он ни копейки не платит. Согласно подобному договору о ренте с пожизненным содержанием, покупатель обязуется (в документе все права и обязанности сторон обязательно будут прописаны) ухаживать за бывшим уже собственником, обеспечить ему достойную жизнь, сытость, уход должный.
Обычно такой договор о ренте заключается между одиноким пенсионером, у которого родственников нет, и физическим лицом, посторонним пенсионеру. Родственных связей между этими двумя людьми может и не быть. При этом важно понимать, что, согласно договору, квартира уже не является собственностью пенсионера, его родственники (дальние или близкие) уже не смогут претендовать ни на какое наследство. Исключением может быть тот факт, что должного ухода (а он обязан быть) не было осуществлено. Бывший собственник, представив все необходимые доказательства, может расторгнуть данный пакт без согласия второй стороны. Но здесь главным условием будут именно доказательства, факты.
Пенсионер (уже бывший собственник) должен получать от нынешнего хозяина своей квартиры помощь. Она может быть материальной, либо продуктами, лекарствами, другими вещами. Суммы, размер такого пособия, установлены государством. Он должен быть не менее минимальной оплаты труда. То есть, на жизнь пенсионеру должно полностью хватать. Договор такой удобный для людей пожилого возраста без детей и каких-либо родственников. Квартиру с собой в ту жизнь все равно никто не унесет, после смерти она отойдет государству. А если есть договор о ренте, то имущество по закону переходит к другому лицу, с кем обоюдный договор при жизни старика был заключен.
Если новый собственник, ухаживающий за уже бывшим хозяином квартиры, решает продать или произвести другие законные манипуляции с этим объектом недвижимости, то получение согласия в письменной форме от пенсионера обязательно. Он сам уже не может сдать, продать, обменять или что-то делать со своей квартирой, но и без его ведома другой человек (собственник нынешний) тоже не имеет особых прав. По документам, фактически у недвижимого объекта новый хозяин, но бывший собственник еще живет там, будет проживать до кончины своей. Законом эти права и обязанности сторон установлены, прописаны, должны соблюдаться всеми гражданами. Любое нарушение или отступление от закона ведет к немедленному расторжению подобных договоренностей.
Какими деталями наделен договор о ренте квартиры с последующим пожизненным содержанием бывшего ее собственника?
Получить полные права, снять обременение новый собственник, который ухаживал за пенсионером (продолжим с этим примером), может лишь после смерти бывшего хозяина. В этом случае в соответствующие инстанции, начать можно с нотариальной конторы, нужно будет прийти с паспортом своим, свидетельством о смерти бывшего собственника, договором о ренте жилья. Обременение будет снято в установленные законом сроки.
Где оформляется договор о ренте с пожизненным содержанием? Это делается у нотариального работника. Причем, новым собственником может быть не обязательно один человек, возможно заключить подобное соглашение сразу с несколькими людьми. Тогда они все будут ухаживать за пенсионером, а после будут делить недвижимое имущество между собой. Если кто-то из новых собственников (номинальных) умер раньше самого пенсионера, то его доля будет равно распределена между остальными. И так до кончины последнего физического лица. Договор о ренте и приобретении недвижимости в таком виде – довольно-таки рискованный шаг. Пенсионеры, люди пожилого возраста не сильны в законодательстве. Очень часто их обманывают собственные дети. Что уж говорить о посторонних людях, если договор о ренте был заключен не с ребенком! Приходится старикам потом обращаться в соответствующие инстанции, чтобы все аннулировать, вернуть себе свои права, договор в одностороннем порядке расторгнуть. Но, опять же, на все нужны факты и доказательства. Если у пожилого человека просто старческий маразм, ему кажется, что должного ухода нет, то это рассматривается в суде.
Если же обманутый старик обратился к нотариусу, а затем в суд, чтобы вернуть себе права на квартиру, должного ухода он не получил, то его могут восстановить в правах. А вот те средства, что нерадивый новый собственник (назовем его так) уже затратил на пенсионера, возврату не подлежат.
Когда накладывают арест на недвижимость, предпосылки?
Арест любого недвижимого объекта – это тоже своеобразное обременение. Арестовать может банк, суд, другие инстанции. Когда это случается? Если человек продал квартиру, то документ о праве на собственность новому владельцу выдадут не раньше, чем через три недели. За это время соответствующие органы могут провести проверку, например, своевременно ли бывшим владельцем собственности уплачивались коммунальные платежи, нет ли долгов и так далее. Если что-то обнаруживается, например, большой долг за газ или свет, то на уже проданную квартиру суд может наложить арест. Тогда договор купли-продажи будет недействительным. Сначала должнику предлагается погасить все задолженности, кредиты по квартире, а потом уже ее продать.
Если жилой объект имеет некоторое обременение, то никаких юридических действий с ним совершать нельзя. Это четко прописано в законодательстве Российской Федерации. Государственные органы завалены буквально работой, поэтому оформление, подтверждение, выдача или проверка отдельных документов порой затягивается. Но на дела, где срока давности нет, время терпит, можно вынести решение спустя какое-то время. Оно будет законным.